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限购限贷政策对房屋买卖合同效力的影响及裁判规则——以北京3.17新政为例

作者 lawyermr 浏览 发布时间 2017-10-17 00:57:15

2017年3月17日,北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》(以下简称317新政)。北京楼市调控再度升级,升级的背后是大批购房者因为本次限购政策而被迫支付更高比例的首付款(详见本公众号3月17日发表的《北京楼市新政突袭,二套房认房又认贷,首付比例不得低于60%》),并且贷款年限也被限制最高不超过25年,进而导致已经签约但未网签的购房者无所适从。

那么,此时合同是否能够解除?该如何解除?解除后各方的责任如何认定?这些成为北京房屋买卖交易各方最为关切的问题。本文将重点结合北京市法院的审判实践及相关规定,来予以解读。

一、限购政策的性质


(一)限购政策不属于”不可抗力”

依据《合同法》第117条第二款的规定“本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”,也即构成不可抗力须同时具备三个要件:不能预见、不能避免、不能克服。众所周知,住房调控政策的特点之一就是具有长期性和持续性,因此,即便政策性文件的具体内容、实施时间虽然无法准确预估,其大致的导向也是可以判断的,这就与不可抗力的构成要件之一“不能预见”相矛盾。

因此,北京市高院于2011年12月印发的《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》亦明确:“住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力”。

(二)限购政策是否属于情势变更

根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔2009〕5号)第二十六条的规定,情势变更原则即“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。从限购政策所导致的履行不能事实看,其应当符合上述规定。

但因为最高人民法院在《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》(法〔2009〕165号)第二条特别规定,“对于上述解释条文,各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况,确需在个案中适用的,应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。”最高院在适用情势变更原则上所持的态度是谨慎的,并且规定了较为严格的审核程序。法官在审判实践中,如果要明确认定适用情势变更需要层层上报,因此司法实践中法官一般不会在房屋买卖中直接适用情势变更原则。

但在司法实践中,法官虽然在判决中回避情势变更的定性,但却会参照适用情势变更的处理原则。即当法官会审查履行不能是否是因限购政策所导致、结合房屋交易的实际情况审核该政策的出台是否为交易双方在订立合同时所不能预见、该政策变化所导致的履行不能是否属于商业风险以及继续履行会显失公平或致使合同目的无法实现,如果这些要件成立,则法院可能会倾向认定无法继续履行合同并非规则双方原因,进而判定合同解除。


二、北京市法院系统对待房屋限购限贷政策导致的房屋买卖纠纷之裁判规则


鉴于本次调控政策旨在通过信贷政策对房地产市场进行调控,因此,本文重点解读此类调控政策所适用的裁判规则,对于限制购房资格类情形不再赘述。


(一)关于合同能否解除

《最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知》法办【2011】442号 二、关于房地产纠纷案件(三)关于在民事审判中贯彻落实房地产调控政策的问题:

房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款,对其请求可予支持。房屋买卖合同签订后,由于相应住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,如果经审查,当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记,对其请求可予支持。

《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》第四条:

房屋买受人无法办理房屋所有权转移登记系因住房限购政策实施所致的,当事人有权请求解除合同。

《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条(住房限购政策的性质和合同解除的处理原则):

住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。

根据上述规定,因合同订立后实施的限购政策导致无法办理过户登记的,当事人要求解除合同的,法院一般会予以支持。虽然,北京市的规定没有区分不能过户的具体原因是因为购房资格受限制而导致,还是因为信贷政策改变导致买受人无法履行进而导致无法过户,但根据本律师代理相关案件的裁判结果及沟通,北京法院目前在审理此类案件时,针对限购和限贷原因导致的不能履行,均会参照上述北京高院及最高院相关会议纪要的规定结合个案情况进行处理。

(二)合同解除权的行使

《合同法》第九十五条:

法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条:

当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。


最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。


根据上述规定,在房屋买卖中,如果合同中未约定合同解除权的行使期间,则当限购政策导致合同无法履行时,出卖人如果对买受人进行了催告,在合理的期限内,买受人不行使解除权,则其解除权会归于消灭。虽然,目前对于二手房买卖的解除权行使期间没有明确约定,但可以参考最高人民法院关于商品房买卖的司法解释的规定,即经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。因此,当出现限购导致合同无法履行的情形时,买受人应当尽快行使解除权,以免解除权消灭。


(三)合同解除后的处理

《最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知》法办【2011】442号 二、关于房地产纠纷案件(三)关于在民事审判中贯彻落实房地产调控政策的问题:

房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同,如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款,或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记,居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的,一般不予支持,但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予以支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作,恶意促成买卖双方订立合同,如果房屋买卖合同不能履行,严重损害委托人利益的,对居间人请求委托人支付报酬的,不能予以支持;委托人请求居间人赔偿所造成损失的,应根据当事人的过错程度处理。


《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》第五条:

对于因住房限购政策实施导致当事人解除合同后,出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人,买受人应将接受的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失按照公平原则处理。

《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条(住房限购政策的性质和合同解除的处理原则):

出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。

房屋买卖合同依约定期限能够实际履行,因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,应予支持。


根据上述规定,在因限购政策导致合同解除的情况下,主要涉及买卖双方之间的相互返还及居间服务费的处理两大问题:

(1)买卖双方在均无其他违约行为的情况下,原则上仅需进行相互返还。即如果已经交付房屋的,买受人将房屋返还给出卖人,出卖人将已经收取的定金、首付款等款项返还,对于违约金原则上不予支持,对产生的损失法院一般会根据公平原则,在权衡双方具体情况的基础上进行酌情判令一方对受损失方进行补偿。但如果因一方违约迟延履行合同,导致在此期间出现了新的限购政策,致使无法履行的,则违约方要对守约方承担损失赔偿等违约责任。

(2)由于目前中介行业普遍会在双方签订书面合同但未办理网签过户前,即收取全部中介费,当合同因限购政策未能履行而解除时,根据最高院会议纪要的规定,中介方无权收取全部中介费,只能得到从事居间活动支出的合理费用。



作者:刘洋律师

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